太阳集团娱乐网址 1无证房产生的原因及处理原则”
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导读:现实中,尤其在农村,除开政府无所不用其极的撤销房产证等手段,房屋土地证件不齐全的现象也是大量存在的,原因有多种。那是不是只是因为证件不齐全,就真的是违建而不予补偿吗?这并不尽然,需要具体情况具体分析。下面由在明律师事务所专业拆迁律师为你解析无证房屋,该如何争取征收拆迁补偿。

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{“type”:1,”value”:”无证房屋,一般是指没有经过登记,缺少合法证件的房屋。在房屋征收补偿中,经常会出现将无证房屋直接认定为违章建筑,不予补偿并强制拆除的现象。那么无证房屋真的都无法获得补偿吗?

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对于“违法建筑”这个名义,我们并无陌生,如果你的邻居在你居住的房屋周边,搞了一个小屋,遮挡了你的阳光,阻碍了你的出路,你一定会火冒三丈,向有关部门举报,要求拆除这些“违法建筑”。但是现实中,有一些人居住了一辈子的房屋,并和四周邻居也相安无事,但面临拆迁时,由于房屋修建年代较早,无法提供房屋审批的合法证明,从而被认定为“违法建筑”。一旦遇到这种情况,对于当事人来说,不仅意味着巨大的财产损失,面临着居无定所,甚至意味着此后漫长的人生路都将在上访途中度过。

“无证房屋”的产生原因

房屋被征收拆迁,最头疼的问题就是房屋的证件不齐全,因为这很可能面临着零补偿的风险。这对于普通的被拆迁人来说,无疑是灭顶之灾。

那么“违法建筑”这个词是怎么来的呢?

无证房屋产生的原因有很多,例如:

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。在现实的征收拆迁中,该条例似乎成了政府强拆的免死金牌。根据在明律师事务所大量的拆迁代理经验表明,在征收拆迁中,一旦涉及到房屋证件不齐全,政府会以最快的速度将其定义为“违建”并予以强拆。甚至很多时候,政府会想方设法让你的土地房屋成为证件不齐全的违建房屋(比如以某种理由撤销你的房产证),进而强行拆除,压低补偿或者不补偿。

只要是存在“法”,“违法”行为必定存在,“违法建筑”也应当存在。然而,由于当时国家法律不健全等原因,导致不少建筑物并没有合法的审批手续。对于这部分建筑,是不能简单地以“违法建筑”来进行认定。

房屋建造时的法律法规还不够完善,房屋虽然符合当时的政策,但是不符合新法规定的证件要求,政府部门也没有组织补办,于是拆迁时就变成了无证房屋。

其实在现实中,尤其在农村,除开政府无所不用其极的撤销房产证等手段,房屋土地证件不齐全的现象也是大量存在的,原因有多种。那是不是只是因为证件不齐全,就真的是违建而不予补偿吗?这并不尽然,需要具体情况具体分析。下面由在明律师事务所专业拆迁律师为你解析无证房屋,该如何争取征收拆迁补偿。

一、违法建筑称谓的历史沿革:

例如,某些房屋建于上世纪八九十年代甚至更早,那时我国农村经济开始高速发展,政府为了改善人民的居住环境,对于农民的宅基地大都采取十分简单的审批手续,往往宅基地划定的地块通过审批后,农民们都只会拿到一张纸,上面写着审批的内容,同时盖有政府的公章。这些房屋由于建成的早,符合建房时国家要求的程序要求,且村民在集体组织上仅有一处房屋,不应认定为违建。

无证房不等于违法建筑,合法部分仍需等价补偿。

1、“违建”最早的全称是“违章建筑”。1980年4月国务院发布的《批准中央气象局关于保护气象台站观测环境的通知》(有效)
第四条、凡事先未征得气象部门同意,在气象台站附近进行建设而造成观测环境破坏的,应按违章建筑处理,情节严重者应追究责任,严肃处理。

一些开发建设单位没有土地使用权证就违法建造房屋,以致买房人不能顺利进行房屋登记而成为证件不全的房屋所有人。

法律明文规定的是“对认定违法建筑的”不予补偿,而不是说对“无证房屋”不予补偿,其实从字面意思也能理解到无证房不一定就是违法建筑。但是在现实的征收拆迁中,政府往往利用农民不懂法的缺陷硬生生的将无证房解释为违建,这当然是政府的手段,但确实也是民众的法律认识的不足。

2、2007年10月28日全国人大常委会发布的《中华人民共和国城乡规划法》(2008年1月1日起正式施行)

某些人违法建造房屋,有关部门知道却因为某些原因未及时进行处理,以致该建筑被长期使用,成为历史遗留问题。

在征收拆迁中,法律规定的违法建筑主要有以下几类:太阳集团娱乐网址,(1)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;(2)不按批准的设计图纸施工的建筑; (3)擅自改建、加建的建筑; (4)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑; (5)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑; (6违反法律、法规有关规定的其他建筑。这几类是严格限制不予补偿的,但并没有涉及到房屋的证件问题。

第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

有些地方经历过一次拆迁,原本有证的房屋所有人在拆迁之后重新修房或者由政府安置房屋,但由于政府部门失职或不履行承诺导致新房未取得合法证件。

事实上,无证并非违章,应根据具体情况分析。即使属于违章建筑,也应根据行政法中的“比例原则”给予合理补偿。至于如何补偿,可以根据建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素来确定征收补偿数额。且对于合法部分,也有明文规定,应当给予等价补偿。

第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

被征收人自身法律意识匮乏,在建房之前没有办理相关的审批和登记手续,导致房屋成为无证房屋。例如,某些人为了省下审批手续费用,或者嫌麻烦就不依法办理相关手续。

复议、诉讼、程序补正,无证房也可全额补偿

第六十六条 建设单位或者个人有下列行为之一的,由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除,可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款:

“无证房屋”的处理原则

无证房的形成,除开很少部分的当事人故意为之,大体上是因为客观原因造成的。这主要有历史的遗留问题。如一些建筑形成于70年代,或是更早至五六十年代,在当时很少的手续就可建成。如果用现在的法律要求是可被定义为违建的。这显然不符合情理,根据法不溯及既往原则,应根据当时的法律认定。再根据客观公正原则,当事人可以通过一些补正手续补办证件,这不影响这类房屋的全额补偿。再者还有农村的房屋和城市中的农建房。最开始的房屋管理较松,对产权没有管理到位,这得归责于行政机关。这类的无证房,即使没有产权证明,在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。

(一)未经批准进行临时建设的;

根据《征收条例》的规定,在作出房屋征收决定之前,房屋征收部门应该对拟征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况进行调查登记并公布调查结果。

当然,这样的客观因素在征收拆迁中,政府不会主动给你提出,反倒是会以各种理由和措施来让你找不到突破口。这时候就需要被征收拆迁人自己主动争取权利。在明律师建议,这不能单靠行政诉讼手段,也应该通过一系列的复议、协商等手段,争取与政府的谈判机会。

  (二)未按照批准内容进行临时建设的;

在调查过程中就会涉及到房屋证件是否齐全的问题,而如何界定这些“无证房屋”的性质,直接决定了对被征收人的补偿问题。一般而言,应坚持如下原则:

(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

1、对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿。

第六十八条 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后,当事人不停止建设或者逾期不拆除的,建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施

2、对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,应当分清责任,凡因行政不作为或违法行政造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿;

3、2011年1月21日,由国务院颁布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)

3、对因被征收人的全部责任造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

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