今天分享给大家的这篇文章,从目前影响楼市发展的两个核心因素进行深度分析,帮助房企和个人更好看清当下和未来的楼市走向!作者是THLDL大课堂创始人——李荣茂!

一份官方数据显示,2019年我国各地棚户区改造任务约285万套。这远低于外界此前450万套的预期,与2018年的626万套相比,今年棚改开工计划目标已经腰斩。

根据2014年3月国务院发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,明确到2020年全国要基本完成城市棚户区改造任务。

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从投资上看,2018年我国棚改投资1.74万亿元,2013~2017年全国棚改完成投资约6万亿元。开工规模的大幅缩减,直接影响是棚改投资总量下降,进而影响上下游产业诸如水泥家电等的市场需求。

也就说到了2020年,全国城市中心区的改造就基本要结束了,其中当然就包括北京核心区历史文化街区的公房改造退租工作。

近日,全球房地产服务商第一太平戴维斯发布2019年第一季度北京房地产市场研究报告。

影响还可能会扩大到三四线楼市。这些原本受益于棚改扩量和货币化安置政策的地区,一旦棚改缩量,叠加货币化安置政策收紧,其房地产市场会如何演变,不得不令业界关注。

据此国务院提出棚户区改造的两个三年计划:

显示,2019年一季度,北京商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹,该季度一手普通住宅市场新增供应达103.75万平方米,同比上涨100.1%,成交面积为94.22万平方米,同比上涨133.1%。

缩量早有征兆

第一个是2015-2017年,三年合计实现棚户区改造1800万户,实际完成接近1900万套,总共砸进了接近4.8万亿的棚改资金。

可以看到,一季度北京楼市出现了回暖趋势,购房需求得到逐步释放!

全国大部分省份2019年棚改目标均有较大幅度缩减,比如山东省2019年目标是18.5万套,而在2018年这一数据曾超过80万套;河南省2018年棚改目标是50万套,2019年大幅减少到15万套;山西省棚改计划也由2018年12.5万套减少到2019年的3.23万套。

第二个三年计划是从2018-2020年,三年合计要再次实现1500万套的棚户区改造计划,计划需要再投入4.2万亿的资金才能完成。

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也有棚改任务略有增加的省份,江苏省2018年棚改目标
21.5万套,2019年则上调至22万套。

这样一来,棚改6年,就要花掉高达9万亿的资金!

然而!!!

根据统计,今年,全国有12个省份棚改任务超过10万套,其中有三个地区超过20万套,江西以
24.85万套的数据位居全国第一,其后是江苏22万套和安徽21.18万套。

但是随着棚改任务接近尾声,全国棚改量及政策已经开始进入全面收缩的轨道:2019年,全国棚改量仅有285万套,相比2018年大幅缩水50%。

刚有起色的北京楼市,转眼就被浇了盆冷水!!!

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由于2018年全国实际棚改数量高达626万户,那么2019-2020年剩余任务量就只有880万套了,如果按照50%减量开工,2019-2020年只需要完成440套就基本完成任务了。

国管公积金中心近日宣布,4月15日起,二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷款60万元。

按照国务院2017年确定的2018~2020
年1500万套的棚改目标,外界一度预测今明两年的年均棚改新开工量约450万套。如今2019年棚改任务量大幅缩减,则意味着2020年棚改目标或有较大的反弹,否则难以完成三年1500万套的任务。

2019年已经计划开工285万套,2020年只需要再实施155万套就基本完成了减量计划任务:意味着2020年全国棚改量还要持续压缩50%。

这个政策从心理层面肯定会影响“小阳春”持续!

此前四年,中国每年棚改开工量均超过了600万套。2015年棚户区改造开工601万套,2016年棚户区改造开工606万套,2017年棚户区改造开工609万套。

2019年棚改开工计划目标全部腰斩

全球经济面临下行压力和地域性冲突加剧之时,如果投资和投机力量巨大,后面降温措施会不断推出!

棚改缩量早有征兆。一是新三年(2018~2020)棚改目标是1500万套,年均500万套,而上一个三年计划(2015~2017)是1800万套,年均600万套。相当于每年减少100万套。

三四线城市到了该卖房的时候了

你看,结果楼市刚刚出现点回暖趋势,北京马上出台降温措施,相信全国各城市会陆续跟进。

二是近年大力推进棚改货币化安置带来的一些负面影响:一些地方随意扩大棚改范围,棚改成本的增加又推高了地方财政负债压力;在帮助三四线城市解决楼市库存的同时,对当地房价的波动起到了推波助澜的作用。

2019年我国各地棚户区改造任务约285万套,与2018年的626万套相比,棚改开工计划目标已经腰斩,这将成为共识。

原因在于:

2018年10月的国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,此次会议指出,严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务。

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国际形势演化已经让我们不得不正视一个现实,中国必须完成产业转型,特别是高科技产业要完成国产替代。

从上述两个“严格”的表述中,已可以看出棚改工作的新动向,即一方面要坚持推进而非叫停,另一方面又要即时纠正地方实际工作中的一些偏差做法,比如随意扩大棚改范围,成本超支等。

而从全国37个省市的棚改任务来看,仅有广西、福建、天津、广东、西藏等五省市是增加的,剩余的省市全部减少了今年的棚户区改造户数。

美国现在看完全不可能止步于打压中兴和华为这些通讯产业龙头企业,《日本经济新闻》早前报道,全球最大的半导体材料与设备商美商应材公司已停止为中国最大的LED芯片制造商厦门三安光电供货和提供服务。

住建部去年7月表示,这些年各地对棚户区范围和标准的执行,总体上是好的,但一些地方还存在一些问题。比如,有地方将棚改政策覆盖范围扩大到了一般建制镇,有的将道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入了棚改范围,也有的把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入了棚改范围。

其中有13个省份棚户区改造减少量至少在50%以上:厦门减少了100%,贵州和黑龙江减少了80%,山东、山西、湖南、河南等地都在70%以上。

因三安光电4月10日被美国政府列入「未经核实名单」。

控制成本也将成为未来棚改工作的一个要点。去年年底住建部要求地方申报2019年棚户区改造计划时,就要求严格评估财政承受能力。对新开工的棚改项目,不得以政府购买服务名义实施建设工程或变相举债,明确政府融资的,应当依法通过发行地方政府债券来解决。

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