来源:刘晓博(ID:liuxb929)

问题:如果每年银行有9.5%的利息,能否跑嬴通货膨胀?你怎么看?

文:长安

当前楼市的焦点,是房租大涨。

回答:

在买房之前,很多人不知道按揭贷款是什么意思,也不知道如何办理最划算的按揭贷款。因为很多人没有买房的经验,所以他们在买房时就听从开发商的建议。无论开发商说什么,他们都会跟着开发商走,从不考虑其中的利弊关系。事实上,这种购房方式是完全遵从开发商的意愿。如果你买了一套合适的好房子,那你是幸运的。但在大多数情况下,你会吃很多亏。

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首席投资官评论员董岩:

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上图是今天“21世纪经济报道”刊发的一份“主要城市租金状况”,可以看出租金大涨的城市不少,“风暴眼”里的北京并不是涨幅最大的。

首先我们要考虑一个问题银行的存款利率为什么会达到9.5%,在什么情况下会大达到9.5%。

按揭贷款分为两个方面,一个是等额本息,另一种是等额本金。两者的区别很大,很多人都不知道这个的基本知识,所以他们选择了错误的方式贷款,有些人选择了错误的贷款期限。在那之后,会发现这并不是他们想要的贷款。这种付款方式不仅浪费了银行更多的钱,而且浪费了还款的时间,造成了还款的压力。那么,按揭贷款的期限是”越长越好”还是”越短越好”呢?许多人犯了错误,把钱白白给了银行。

与此同时,一个段子在朋友圈流传——一位要求“涨房租”的房东对租户说:我如果拿买这套房子的钱去做银行理财,每个月收入至少一万六千块,租给你才六千块,相当于每个月补贴你了一万块,懂不懂!

另外还有一个问题就是存款利率达到9.5%的情况下,贷款利率也会增加,而且银行要赚取利润主要靠的就是存贷款的利差,那么贷款利率很有可能就突破了10%,这么高的贷款利率企业怎么办?这种情况下估计很多企业都会死掉,企业死掉带来的后果就是大量的人员失业,必将引起社会的动荡。

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情况真是这样吗?

我们在看看都是什么样的情况下一个国家的利率才会提高那么多。大家可以看到最近的土耳其,阿根廷。今年9月的时候土耳其就把本国存款利率调整到了24%,乍一看大家都去存钱了光靠存钱就可以了,但是土耳其为什么加息呢?还不是因为本国资本外流,熬制货币大幅度贬值,最后就算把利息加奥24%,还是无法完全抵消货币大幅度贬值。最后还是无法抵消通货膨胀。

我们将买房分为三种方式来分析:

不妨算笔账。

再从高利率本身看,如果国民经济运营正常的情况下,利率提高到了9.5%那么带来额后果就是大家都去存钱,同时高的贷款利率导致没有人去贷款,银行收到的存款是负债,只有把钱贷出去才能形成效益。如果没有贷款银行怎么支付那么多的利息?这么时间一长必将导致市场上流通的货币减少,导致通货紧缩。后续将引发更多的灾难性后果。

首先,在投资买房时,如何选择合适的贷款年限?

在北上深的中心城区,配套稍微好点的90平米住宅,大概售价在1000万左右。1000万如果去买银行理财,目前中小银行有接近5%的年收益。

所以就算有9.5%的利率也不能让你跑赢通胀,时间一长还会引起一国经济的倒退。

如果说买房是为了投资,那主要是看哪个城市的房价未来会上涨,所以一般会提前买上几套房子。刚开始的时候,房子的价格比较低,比如1万元/平方米,然后买一套200平方米的房子,总价是200万元。随着房价的上涨,两年后达到2万元/平方米,那这个房子升值也是翻倍涨。

从市场上看,4.85%年收益的产品比比皆是。即便按照4.85%,1000万元每年理财收益也有48.5万元,相当于每月4万元。90平米的房子完成装修,再配齐家具家电,一般来说能租到1.5万元左右,想超过2万元就有一定难度了。

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1.5万元的租金,跟每月4万元的理财收入也是没有办法比的,中间差价是2.5万元。这还没有计算装修、家具家电的费用。

回答:

此时,基本时机已经成熟,我们会把这套公寓介绍给二手房市场。200万元的二手房对任何人来说都太高了吗?不,因为这是目前房地产市场的平均水平。由于市场是一样的,只要在住房、公寓、地块等方面没有大的问题,在房地产的快速发展中,就没有必要担心住房的困难。你买房需要按揭贷款吗?不需要,因为它太麻烦,而且贷款的成本是比较高的,所以没有必要考虑贷款时间。

或许人会说:你这种算法相当于全款购房,不科学。

每年9.5%的收益,目前肯定能跑赢通胀,但是这么高的收益,风险有多大、能否长时间保持,很值得怀疑!

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那么我们按照贷款方式计算一下。

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第二:买房子是为了住,时间越长越好还是越短越好?

能出租的一般不是首套房,至少是第二套房。在一线城市,或者强二线城市,二套房首付动辄要7成,最低也要5成。1000万的7成是700万,5成是500万。即便不算银行利息,这些钱做银行理财,月收入也在2万元到2.8万元。相对于1.5万元的租金,看起来仍然是“补贴了租户”。

国内平均通货膨胀率(过去十年)、未来的通胀趋势

我们可采用M2的增长率与GDP增速的差值来测算真实的通胀水平。过去十年(2008年~2017年),我国M2平均增长率是:15.43%,GDP平均增速为:8.17%,那么通过计算可知,过去10年,国内的平均通胀率(M2-GDP)应为:7.26%。

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还有一点值得我们留意,近三年时间,我国通胀水平明显呈现逐年降低的趋势,2017年的真实通胀率只有1.27%。依据这个趋势去看的话,未来我国必然会处于一个较低的通货膨胀率!2018年,很多专家预测通胀率会保持在3%以内,而每年9.5%的投资收益,跑赢通胀肯定是没有问题的!

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假设一个前提:贷款本金为100万元。按基准利率的等值本息计算,贷款10年期总利息为26万元,30年期总利息为91万元。乍一看,显然前者比后者更划算,后者没有时间限制。别担心,让我们添加一个额外的计算方法来比较10年期贷款利率和30年期贷款利率。毕竟,由于年代不同,这两者无法直观地进行比较。加入人民币内部的”贬值”速度,这里的贬值并不是真正的贬值,而是指”购买力”问题。

即便如此,大家仍然打破了头要去买房子,争着去做“补贴租户”的赔本买卖,这是为了什么?

9.5%的收益可靠性

既然肯定能跑赢通胀了,那现在唯一的问题就是:每年9.5%的收益,是否可行,能否持久!

据我所知,9.5%的收益已经是非常高了。目前市场上主流的投资理财产品(货币基金、大额存单、定期理财、结构性存款等)都不能达到如此高的收益;即使如股票、基金、P2P理财等投资产品的短期收益率能超过9.5%,但是风险较高、很难持久!

我们投资理财,莫要只是贪图高收益,而忽视掉其带来的高风险;要谨记,高收益背后往往会伴随着高风险!9.5%年化收益的可靠性,值得怀疑!

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